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  • Beverly_France

Investissement locatif : comment bien choisir son bien pour maximiser sa rentabilité ?

Face au dynamisme du marché immobilier, notamment dans le secteur haut de gamme, soutenu par des taux d’intérêt historiquement bas et certaines mesures fiscales avantageuses, nombre de Français font le choix de l’investissement locatif. Or, ce placement mérite une réflexion préalable et une sélection rigoureuse des logements selon des critères précis permettant d’augmenter la rentabilité attendue. L’emplacement du bien et sa superficie définissent le prix du loyer de facto. Cependant, des écarts de loyer conséquents, près de 10%, peuvent être observés sur des biens apparemment similaires.


Une étude sur la base de 137.000 annonces publiées en Île-de-France a été menée par une société immobilière spécialisée dans le big data, Homepilot. Quels critères permettent d’accroître votre rentabilité locative ? Quelles variables ne pas négliger lors de vos recherches de biens afin de séduire d’emblée vos futurs locataires ?





Des bonus/malus significatifs


Intuitivement ou par expérience, on a conscience que certaines variables font flamber ou au contraire chuter les prix des loyers, mais dans quelles proportions ? Les calculs ont été établis par rapport à un logement situé à un étage intermédiaire dans l’immeuble.


Par exemple, les locataires recherchent un logement au dernier étage dans un immeuble muni d’un ascenseur. Ils sont près à débourser 9% plus cher pour ce type de disposition. Sans ascenseur par contre, le loyer chute de 5,9% en moyenne. A contrario, les rez-de-chaussée sont fuis et subissent une décote de 6,8%.


« Nous avons été étonnés de l'importance des écarts qui peuvent exister entre un immeuble neuf qui se louera 8,9 % plus cher qu'un immeuble du début du XXe et un immeuble des années 1950-1990 qui affiche une décote de 8 % en moyenne », souligne Gilles Bourcy, cofondateur de Homepilot.


Le cadre extérieur du logement comme la qualité de la copropriété influe significativement sur le montant du loyer. Si les parties communes sont en mauvais état, on peut s’attendre à un malus de 8,5%. Ainsi, l’emplacement général du logement et son cadre impactent le loyer mais des variables intrinsèques ont aussi une influence majeure.


Les détails pour séduire vos futurs locataires


Des exigences personnelles mais assez récurrentes permettent de se distinguer et de faire grimper le prix du loyer.


Par exemple, l’étude avance que la présence d’un balcon valorise fortement le logement conduisant à une hausse du loyer de +5,3%. Disposer de toilettes séparées permet de hausser les loyers de +1,5%.


La question de l’ensoleillement (Sud ou Ouest) intervient également et occasionnera une appréciation des loyers plus élevée, entre +1,5% et 3%. L’effet inverse est observé pour des expositions Nord ou Est.


Des habitations qui donnent sur rue ou qui sont victimes d’un vis-à-vis important voient leur loyer chuter respectivement en moyenne de 1,5 % et de 3,9 %.


Le summum du chic revient toujours au duplex qui séduit les locataires par son originalité architecturale voire son élégance artistique. Un duplex se loue en moyenne 3% plus cher qu’un appartement classique de même surface.


Ces chiffres, bien que fluctuant selon la zone géographique et la superficie, transcrivent une tendance du marché et mettent en lumière des préférences marquées de la part des locataires qui sont enclins à payer plus ou moins cher selon ces variables.