Comment réduire ses impôts grâce à l'immobilier haut de gamme ?
Assis sur un contexte actuel favorable, l'intérêt pour l'immobilier de prestige français est ravivé. Les fortunes étrangères et les Français vivant à Londres investissent dans le secteur pour le plus grand plaisir des professionnels. Entretenue par des mesures phare, la situation législative et fiscale permet de souder et pérenniser cette tendance. En effet, des lois comme la loi Malraux ou Loi Monuments Historiques entraînent une réduction d'impôt dans l'immobilier de caractère.
La Loi Malraux, rénover et défiscaliser
La Loi Malraux de 1962 permet à des investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt lors de la rénovation d'un bien acquis dans un secteur sauvegardé. Appuyé sur un dynamisme retrouvé auprès des biens anciens, cette mesure valorise la préservation du patrimoine immobilier. Entre autres avantages, la Loi Malraux garantit la réduction d'impôt à hauteur de 22 à 30% du capital investi.
Certaines contraintes sont toutefois de mises. Par exemple, la location du bien doit se faire nue durant 9 années consécutives minimum et en tant que résidence principale.
Préserver le patrimoine français avec la loi Monuments Historiques
Une loi plus ancienne, la loi Monuments Historiques de 1913, engage une défiscalisation concernant des biens classés « monument historique » ou inscrits à l’inventaire supplémentaire. Cet effort vise à promotionner la conservation, l'entretien et la rénovation des biens de caractère garants du patrimoine hexagonal. Les gains fiscaux liés à ce type d'investissement sont nombreux comme la déduction du coûts des travaux ou des charges foncières déductibles du revenu global. Cette astuce fiscale enlève une épine du pied de l'Etat dans l'entretien et la rénovation de ses centres anciens.
Tout comme la Loi Malraux, des contraintes s'appliquent comme la conservation du monument historique pendant au moins 15 ans ou la supervision des travaux de rénovation par un architecte des bâtiments de France.
Le déficit foncier, une niche fiscale à part
Alors que les lois de défiscalisation touchant à l'immobilier (Pinel, Malraux, Périssol...) obligent une remise à plat chaque année, le régime du déficit foncier n'est pas raboté d'année en année. Il appartient au droit commun. Pour simplifier, il donne l'opportunité "d'éliminer" tout ou partie de ses revenus fonciers voire une diminution du revenu global. Le propriétaire bailleur a la possibilité de soustraire les dépenses induites par la location de son bien (frais de gérance locative, entretien, travaux...) aux loyers perçus (revenus fonciers). Il n'est donc imposé que sur ce qu'il touche réellement et non pas une imposition à 100% sur des sommes qui n'ont fait que transiter dans son porte-monnaie.
Renaud Deneux, directeur du développement de Buildinvest, spécialisé dans la rénovation du patrimoine explique que « plus l’investisseur se situe dans une tranche marginale d’imposition élevée et plus il est intéressant de créer du déficit foncier ».
La Loi Pinel, son volet "réhabilité" méconnu
En vigueur depuis 2014, le dispositif d'investissement locatif Pinel a connu un franc succès en matière de logements neufs. L'intérêt est beaucoup moins vif lorsqu'il est question de son volet "ancien réhabilité", pourtant porteur d'avantages fiscaux indéniables. Ce dernier donne le droit au titre de régime de déficit foncier, assez fructueux comme nous avons pu le constater dans le précédent paragraphe, et d'une réduction d'impôt, et ce, dès l'année de l'achat.
Ces dispositifs offrent l'opportunité d'accroître son patrimoine tout en préservant le patrimoine culturel et historique de la France et en s'octroyant des avantages fiscaux considérables.